その先にある大切な物～ 営業下手な社長が繰りだす「建てるな」の意味とは？？
2017/10/16(月)
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アパート経営
こんにちは！
収益物件もお任せ！！
株式会社サンオリエントの磯崎です(^o^)
最近やけに収益物件に関してのお問い合わせを頂くことが多くなりました。
ネットの検索で上位に出てくるようになってきたのかな？？
まあ書店にも不動産投資関連の書籍がずらりと並び、成功事例を紹介する物も多くありますからね！？
そういう投資機運が高まってきているのも一つかもしれません・・・。
電話だけのお問い合わせもあれば実際に来社頂くこともあります。
もちろん当社だけでなく、他のメーカーさん等にも相談されているケースもありまして・・・。
相談してこられる方の中にはセミプロ並みの方もいらっしゃれば、「全くの初心者なのでどこから始めれば良いでしょう？」という方もいらっしゃいます。
そう言った相談を頂いたとき、営業先行の人なら何が何でも建てさせようとするのかも知れませんが、そこは営業下手な僕、半数くらいは「やめておいた方が良いですよ・・・」と言ってしまいます。
それは、土地の立地が悪かったり狙っているターゲットが不明確だったり、なにせ勝てそうな要因がない案件だったりするからです。
それを言われた相手は一瞬「えっ？？」という感じになります！！
色々なトークで売り込まれるものだと思って、警戒しているところに「やめとけ！」と言われるんだからそうでしょう(^_^;)
「何でですか？」
と聞かれ
「ここでは勝ち目ないでしょう！？この場所で８０％以上の入居率で運営できると思います？？」
と答える。
「でも○○ハウスでは大丈夫と言われて、しかも一括借り上げしてくれると言ってたんですけど・・・」
「ではそちらでどうぞ、ただし１０年後に地獄を見るかも知れませんから貯金しておいてくださいね！！」
「そう言わずにもうちょっと教えてください・・・」
ではそうしましょうか！
まずはじめに言っておきますが、大家さんになればのんきに家賃収入で暮らしていけると言う安易な考えは捨てて下さい。
誰でも持っていれば簡単にお金が貯まるというのは嘘です！！
賃貸経営も今は様変わりし、大手資本も入り企業経営の一部として展開している大家さんもいれば豊富な現金を武器に借り入れの利息を考えない形で賃貸経営をしている方も居ます。
こちらは完全に「収益性」を追求して経営している方々、つまり本当のプロです。なので強い！
かたやハウスメーカやアパートメーカーの営業で「相続税対策」という名目で建てた方も居ます。
こちらは相続税対策として資産価値を目減りさせる目的で建てた方なので「収益性」は二の次になっています。
本来は一番大事なはずの「収益」がです。
これらのケースはほぼ間違いないなく途中で支払いに行き詰まります。
何せ事業計画の段階で家賃収入はそのままほぼ全部借り入れの返済に回す様になっていますからキャッシュフローを生まないので当然でしょう。
そして一括借り上げという形で経営を丸投げしているので、行き詰まった時手の打ちようがありません。
その結果・・・負けが決定します(>_<)
それでもまれに抜群の立地で人気物件となりずっと満室であり、年月の経過にも左右されず高い家賃をキープできている物件もあります。
こういうのは稀なケースなので参考にしない方が良いでしょう。
ところでいったい何が言いたいの？？とこうなる訳ですが、結論はこうです！
「プロの賃貸経営者になる覚悟はありますか？？大家さんになりたいだけだと失敗する確率の方が大きいですよ！！」
土地や物件の仕入れ、銀行との交渉、顧客ターゲットの決定、建物の新築や改築、維持管理、家賃の回収等々、賃貸経営の裏側には多種多様な事があります。
それらを自分の目で見て判断できる事、実際の作業はアウトソーシングしたとしても、全体の事柄が把握できていないと厳しくなると思います。
特にこれからは今までの様にのほほんとはやっていけないでしょう。
人口の減少、空き部屋の増加、リフォームや設備の改修、家賃の低下など今後はもっとリスクの方が増大していく可能性は高いと思います。
何の武器も持たない素人が飛び込むにはあまりに危険な世界だと思うのです。
なので当社に相談頂いた方には是非とも成功してもらうべく、ちょっと厳しめの意見を言わせていただいています。
目の前にある土地をなんとかしたいから、とりあえず金利が安いうちに借り入れをして建てておきたいから等の理由ではやらない方がましです。
きっちり時間をかけて勝てる戦略をたてていきましょう！！
と、これが言いたい事なのです！！
そして、また目の前の物件を受注し損ねる訳ですが・・・
それでもいいのです、嘘ついてまで売り上げを上げてもそれはまやかし。
逆に目的意識を共有できて、一緒に作り上げていくパートナーは今後も長くお付き合いできます(^_^)v
現に今消化しきれないくらいたくさんのご用命を頂いていますから！！
この考えは間違っていないと確信しています(^_^;)
こんな感じで建築屋のくせに建物を建ててくれと来た方に「建てない方が良いですよ」なんてことを言う面倒くさい男ですが、そんなのでも良ければお問い合わせ頂ければと思います！！
ちなみに好条件の（お客様にとってですよ）案件なら激押ししますよ、もちろん(^o^)
それでは、最後まで読んでいただいてありがとうございました！！
磯崎
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