【競売開札速報】 今月の岡山地方裁判所物件 見事落札か？
2016/04/25(月)
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競売
皆さんこんにちは！
競売物件に関するご相談も承っています！
株式会社サンオリエントの磯崎です。
さて先週の４月２１日１０：００～岡山地方裁判所において、３月公示分の期間入札分競売物件の開札が行われました！！
この日に限ってという感じで、そぼ降る雨の中、行ってきました裁判所！！
まあ裁判所というところがある意味特殊なところなので、行った事がない方がほとんどだと思います。
ちなみに競売の会場ってどんなところだと思いますか？
ザ・売却場！！
て感じでしょうか！？
まあそれはさておき。
今月も２件の競売に入札しました。
今月は落札なるか？？
まずは一件目
平成27年（ケ）第188号
↑↑物件はこの路地の奥にあります↑↑
岡山市南区南輝にある中古の戸建て住宅の物件です。
岡山市中心部へのアクセスが車で２０分くらいのエリアで、周辺に生活に必需となる施設も多く、ベッドタウンとしては人気のエリアでしょうか。
裁判所の提示した売却基準価格は￥4,710,000-
土地の面積は198.51ｍ2（60.1坪）
まずはここから入札金額を弾きます！！
まず近隣の土地取引価格、すぐ近くに出ている売り土地が24.1万円/坪
今回の物件で明らかにネックになりそうなのは全面道路。
幅員４ｍと狭く、その道路への進入口もなかなかに入りつらい感じ。
４５年くらい前に宅地造成されたところは道路が狭いのが多いですね！？
と言う事でちょっと引き気味に考えて20万／坪としましょう。
このあたりが土地の値段です。
すると20万ｘ60坪＝￥12,000,000-
これが土地代
それから古家を解体しなければなりません、解体費を150万とします。
￥12,000,000－￥1,500,000＝￥10,500,000
このあたりが通常取引で出るボトムラインでしょうか？
必要経費を仮に70万と計上し、更に全面道路に通行地役権の設定が必要になりそうなので
更に50万計上、差し引き930万
そこから競売のリスクも考え20％のディスカウントを行います。
￥9,300,000ｘ0.8＝\7,440,000
今回はこれを入札価格としました！！
周辺の土地相場から道路が狭かったリスクを引いて、解体費を引いた\10,500,000-からの差額は、
\10,500,000－\7,440,000=\3,060,000
これならば充分出口戦略として成立しそうです。
はたして結果は・・・
入札数10件
最安価 ￥4,588,800-
最高価 ￥10,996,199-
当社の入札価格は上から4番目
残念ながら落札ならず・・・でした。
今回も落札者は業者でした。
う～ん、予想したより結構な高値で落札されました。
このままリフォームして使うのかな？？
今後どうやっていくのか気になるところですが・・・
残念！！
続きまして
平成27年（ケ）第227号
赤磐市桜ヶ丘西九丁目という場所にある、こちらも中古の戸建て住宅の物件です！
赤磐市桜ヶ丘というのは通称「ネオポリス」と呼ばれるエリアで高速の山陽自動車道の「山陽インター」へのアクセスも非常に良い場所なので、多くの方に人気がある場所です。
ただ岡山市内に通勤してくるには、弱冠不便さが否めなく、土地の価格は下がり気味なのが現状です。
しかしながら先ほども言いましたが、高速へのアクセスが非常に良い為、岡山市内に出て行く必要性が無く、高速をよく利用される方には最高です！
施設環境も整っているし、自然も近いので子育てには最高ではないでしょうか！？
ちなみにこちらの建物はまだ新しく、築８年弱という築浅物件。
競売でもっとも競争が激しいジャンルの物件です！！
３点セットの写真で見る限りでもかなりきれいな状態が保たれています。
というわけで、こちらは壊さずにそのまま使う方針で金額をはじきます！！
土地の広さが244.73ｍ2（74坪）建物の延べ面積が120.00m2（36.4坪）
ここから入札金額を弾きます！！
近隣の売り物件で
築10年物で、土地83坪付きで2,250万
また
築6年物で、土地74坪付きで2,480万
大体このあたりが目安の物件価格でしょうか！？
上記金額を参考にし、売却時の目標価格を2,100万とします。
リフォーム費用を250万計上
落札時の諸経費を70万計上
\21,000,000－\2,500,000－\700,000＝\17,800,000
ここから競売のリスク15％のディスカウントを行います。
￥17,800.000ｘ0.85＝￥15,130,000-
と言う訳で入札価格は￥15,150,000-としました。
また違う角度から見てみると
類似物件の売却基準価格に対する落札金額が246%～228%と2倍を超えています。
今回のケースで考えると売却基準価格\7,593,000の2倍だと\15,186,000と上記の計算値とほぼ同額となりました。
と言う事で\15,150,000で決定！！
はたして結果は・・・
入札数6件
最安値 ￥9,588,800-
最高値 ￥15,150,000-
当社の入札価格が最高値
見事落札候補となりました！！！
まあこれから最終的に支払いをするという大仕事が残っていますので落札決定までにまだいくつかのステップが残っていますが、この物件に対しての入札数が6件と少なかったのはとても意外でした！！
しかし同じ赤磐市の物件で平成27年（ケ）第213号 売却基準価格\5,928,000に7件の応札があり\14,150,000で落札されていたので、比率としては同じ位でしょうか？
まあ今後裁判所からの書類が届き、現所有者の方との話し合いも進めなければなりません。
そのあたりの流れもまたリアルタイムでお届けしたいと思います。
今後競売を検討されている方々に参考にして頂けると思います！！
もしもこの物件に興味がある、もしくは欲しいという方がいらっしゃいましたら磯崎まで連絡頂ければと思います。
０１２０－４４５－０８５
今回当社が応札したのは上記の２件だけでしたが、それ以外にお問い合わせが多かった物件の報告もしておきたいと思います。
平成27年（ヌ）第42号 売却基準価格\816,000
分譲マンションの区分所有の案件でした。
売却基準価格が安かった為、これは手頃だと感じられた方が多かったようですが、個人的には興味は湧きませんでした・・・
一度直接お電話頂いた方には「これを手に入れたとして賃貸に出して家賃収入が約４万／月、約４８万／年になるでしょう。それに対してこの物件の予想落札価格は多分２５０万～３００万になると思うんですが。」とお答えしました。
落札した後に経費やリフォーム費用を考えると４００万～４５０万の初期投資利回りとしてもそう面白くありません。
この時は詳しく調べた訳でもなく直感でお答えしましたが結果は如何に？
入札数 16件
最安値 ￥826,800-
最高値 ￥2,800,000-
どうです？
大体当たっていましたね！？
結果そんなに良い投資案件では無かったという事でした。
売却基準価格が安かったりすると、参加のハードルが下がった気がしますが、それはみんな感じている事です。
結果、競争率が高くなる。
競売なんてみんなあんまり見てないだろう？
と感じられている方が多いのですが結構見てるんですよ、これが。。。
なので、その入り口だけではなく出口もきちんと考えて物件選びもしていきましょう！！と言うお話しでした(^_^;)
参考にして頂ければ幸いです！！
今回も最後まで読んで頂きありがとうございましたm(_ _)m
来月の競売にも参加して、また結果を報告したいと思います！！
それでは引き続き981.ｊｐと当社をよろしくお願いします！！
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