岡山の競売開票速報！！ 競売物件で土地や建物を仕入れるのも一つの選択肢です！！
2016/03/19(土)
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981.ｊｐ
皆さんこんにちは！
なんと競売のお手伝いもしている、“競売コンシェルジュ” 株式会社サンオリエントの磯崎です！！
競売と聞くと何やら怪しい雰囲気を感じる方もいらっしゃると思いますが、昨今ではかなり法整備も進み、いわゆるダーティーな方々はあまり登場されなくなっています。
そんな中、競売そのものや競売物件を広く一般の方々にも知って頂こうと「一般社団法人 不動産競売流通協会」というところが頑張っておられます。
そして全国の競売物件の情報を集め発信しているサイトを運営しています！！
この中で初めて競売に参加したり、他の都道府県から岡山の物件に入札したりする方のお手伝いをする競売コンシェルジュなるものをワタクシ磯崎が拝命しています！！！
競売コンシェルジュの主な仕事は「一般個人の方の競売参加のサポート」なのですが、岡山ではまだまだ業者の仕入れが強くなかなか落札に至りません。
そこで自分で競売に参加しその金額の算出根拠などを会員の方々に公表していくことにしました。
せっかくなのでその内容をこのブログでも公開してしまえという事にしまして、今月からお伝えしていくことにします！！
まずは・・・
今月気になった物件は２件、入札期間は３／３～３／１０、開札日は３／１７でした！！
まずは一件目！
平成２７年（ケ）第１７４号
http://981.jp/ftl/searchRes_detail.action?resId=489611&byWhat=byPrefs&areaId=0&S.mf=1&pr=33&S.rp=0&S.rp=1&S.rp=2&S.rp=3&S.rp=4&S.rp=5&S.rp=6&S.rp=7&S.rp=8&S.rp=9&S.rp=10&S.rp=100&S.rk0=33&S.rk1=77&S.bd0=33&S.bd1=77&S.bt=1&S.spanBid=true&S.specialSale=true&S.ct=35311&S.cb=35311&S.pp0=33&S.pp1=77&S.bp0=33&S.bp1=77&S.sm0=33&S.sm1=77&S.ag0=33&S.ag1=77&S.sr0=33&S.sr1=77&S.uyr0=33&S.uyr1=77&S.mo0=33&S.mo1=77&S.pe=6&S.od=20160317
岡山市中区国富という場所にある中古住宅の物件でした。
これを選んだ理由としては、三勲小学校という岡山の中でも根強い人気を誇る学区であるとともに、なんといっても岡山城・後楽園を間近に望む立地であるという事でした。
これからのお花見シーズンでは岡山を代表するお花見エリアにも歩いて3分という好立地、これなら貸しても売っても文句なしに出口がある物件と言えます！！
裁判所の提示した売却基準価格は￥5,104,000-
土地の面積は198ｍ2（59.8坪）
ここから入札金額を弾きます！！
まず近隣の土地取引価格、すぐ近くに出ている売り土地が37.1万円/坪
まあこれは道路付きも良く今回の物件はちょっと中に入っているのでちょっと引き気味に考えて30万／坪としましょう。
このあたりが土地の値段です。
すると30万ｘ59.8坪＝￥17,937,000-
これが土地代
それから古家を解体しなければなりません。
庭木も結構ウッソウとしていたので解体費を200万とします。
￥17,937,000－￥2,000,000＝￥15,937,000
このあたりが通常取引で出るボトムラインでしょうか？
そこから競売のリスクも考え20％のディスカウントを行います。
￥15,937,000ｘ0.8＝\12,749,600
ここからさらに利益見込みを￥1,749,600引いて
ズバリ入札価格は￥11,000,000-としました。
この金額で落ちれば何かをどうにか間違えても手元に利益が確保できる金額です。
はたして結果は・・・
入札数9件
最安価 ￥5,360,000-
最高価 ￥13,211,000-
当社の入札価格は上から3番目
残念ながら落札ならず・・・でした。
落札者は業者でした。
自分がはじいた金額の利益見込みを引く前の金額くらいだったので土地代の見立てはほぼ同じだったのではないかな？と思いました。
残念！！(-_-;)
続きまして
平成２７年（ケ）第２０５号
岡山市中区山崎という場所にある、こちらも中古住宅の物件です！
こちらはまだ建物も使えることは使える物件でしたが、微妙なラインだったので更地にして宅地としての商材にするというスタンスで臨みました。
一昔前にできた団地の一角で前面道路もそれほど広くないお宅です。
土地の広さが157.9ｍ2（47.7坪）
ここから入札金額を弾きます！！
近隣の土地取引価格が15万／坪なので、
15万ｘ47.7坪＝￥7,155,000-
これが土地代です。
ここから建物解体費用150万を引きます。
￥7,155,000－￥1,500,000＝￥5,655,000-
これが通常取引価格でしょうか？
ここから競売のリスク15％のディスカウントを行います。
￥5,655.000ｘ0.85＝￥4,806,750-
ズバリ入札価格は￥4,800,000-としました。
はたして結果は・・・
入札数9件
最安値 ￥4,710,000-
最高値 ￥9,599,999-
当社の入札価格は最安値の次
またまた残念ながら落札ならず・・・でした。
こちらも落札者は業者でした。
この金額での落札ならばリフォームして中古住宅での販売を考えているのではと思います。
この辺りは取り組み姿勢の違いなので皆さんそれぞれだと思います。
と今月は2件チャレンジして2件ともダメでしたが、投資目的であればこれくらいの「利益見込み」
を充分計算した金額によってアドバイスをしているという参考にしていただければと思います。
直接お問い合わせいただいた方にはいつも言っていますが、「今回これをどうしても欲しい！！」という明確な理由がない場合、また次もあるさというくらいの気持ちで利益重視で臨んでいただきたいと思っています。
繰り返しになりますが競売といえども、不動産取引です。
不思議なことに縁がないものにはいくら固執しても買えないのです・・・、逆に縁があれば面白い様ににうまく事が運び自分のところにやってきてくれます！！
気長に待つ姿勢も大切です！！
皆様もスパンを長くとらえ、チャンスをじっくり待つつもりで競売情報をチェックしていってみていただきたいと思います。
まずは５０万儲けてみましょう！！
そこから世界は広がっていきます！！
来月の競売にも参加して、また結果を報告したいと思います！！
競売に興味のある方は９８１.ｊｐのサイトも是非ご覧ください！！
